Čoraz častejšie sa v médiách môžete stretnúť s termínom „refinancovanie úveru.“ Banky vás v reklamách bombardujú s ponukami na prenesenie úveru k nim a sľubujú vám pritom nižšie splátky. Naozaj sa ale refinancovanie oplatí? Ako je to s úrokovou sadzbou a počítaním úrokov? Poďme si na konkrétnom príklade ukázať, ako úvery a ich refinancovanie fungujú.
Základné pojmy
Zjednodušene: refinancovanie funguje tak, že si vezmete nový úver s výhodnejšími podmienkami, ktorým zaplatíte ten starý.
Než začneme s príkladmi, objasníme si najprv dva kľúčové pojmy:
Istina = požičaná suma peňazí (aktuálne nesplatená časť), z ktorej banka počíta výšku úrokov, a ktorá sa splácaním postupne znižuje.
Úrok = poplatok, ktorý platí dlžník (klient, teda vy) veriteľovi (banka) za používanie požičaných peňazí, a ktorý sa počíta vždy z aktuálnej výšky istiny - t.j. zo sumy, ktorú banke ešte musíte splatiť.
Veľa ľudí si myslí, že na začiatku splácania úveru platia banka len úroky a v prípade, že by si úver preniesli inam, museli by úroky platiť odznova. Je to ale trochu inak, ako si vysvetlíme aj na praktickom príklade.
Ako funguje úver?
V príklade použijeme hypotekárny úver vo výške 50 000€ s nasledovnými podmienkami:
Doba splácania: 30 rokov
Úroková sadzba: 3%
Mesačná splátka: 210,80€
Dátum čerpania úveru: 19.4.2016
Ako sa banka dostala k výške splátky 210,80€? Celková výška mesačnej splátky je súčtom splátky istiny (požičanej sumy) a úroku (poplatku za požičanie). Je vypočítaná tak, aby ste úver za 30 rokov do posledného centu splatili a zároveň zaplatili bankou určené úroky.
Keďže s každou splátkou výška istiny klesá, klesá aj výška úroku. Znamená to, že pri každej ďalšej splátke dáte viac peňazí na splátku istiny a menej na úrok.
Poďme na to od začiatku. Výšku úroku pri prvej splátke vypočítame jednoducho podľa vzorca:
istina x úroková sadzba = úrok
50 000€ * 3/100% = 1500€ / 12 mesiacov = 125€ / úrok za prvý mesiac
V prvej splátke teda až 125€ tvorí úrok, zatiaľčo od istiny bude odčítaná zvyšná suma:
210,80€ - 125€ = 85,80€
Keďže však výška istiny klesla, pri nasledujúcej splátke bude úrok nižší a viac peňazí preto pôjde do istiny. Postupné klesanie úroku si môžete prehľadne predstaviť vďaka nasledovnej tabuľke, ktorá zohľadňuje každomesačné prepočítavanie výšky istiny a úroku.
Obrázok č.1 (Hypotéka 50 000€, doba splatnosti: 30 rokov, úroková sadzba 3%)
Pre porovnanie sa teraz pozrite na obrázok č.2, v ktorej zmeníme úrokovú sadzbu na 1,49%.
Obrázok č.2 (Hypotéka 50 000€, doba splatnosti: 30 rokov, úroková sadzba 1,49%)
Nielenže v tomto prípade výška mesačnej splátky výrazne klesla, ale naviac ste za to isté časové obdobie splatili vyššiu časť úveru.
Čo sa teda stane, keď si úver prenesiem?
Rozhodne nie to, že budete v prvých rokoch splácania len úroky. Úrok sa vždy vypočítava z aktuálneho zostatku istiny v čase prenesenia hypotéky.
Ak by ste si teda preniesli hypotéku s 3%-ným úročením a zostatkom 50 000€ do banky, kde dostanete úrok vo výške 1,49%, klesne vám splátka z 210,80€ na 172,32€. Mesačne tak ušetríte 38,48€.
Počítajme ďalej s fixáciou úveru na 3 roky – počas doby fixácie nám banka garantuje, že nezmení výšku úroku.
V prípade 3% úrokovej sadzby bude výška istiny po troch rokoch 46 865,72€. V prípade sadzby vo výške 1,49% bude zostatok istiny po troch rokoch 46 059,14€.
Keď si spočítate rozdiel v zostatkoch (806,58€) a mesačnú úsporu za tri roky (38,48 x 36 mesiacov), dostanete sa na krásnych ušetrených 2191,28€.
Zistite preplatenosť svojej hypotéky.
V čom je háčik?
Refinancovanie funguje tak, že si vezmete nový úver, ktorým vzápätí zaplatíte celý zostatok istiny toho starého. Za predčasné splatenie úveru vám ale banka vymeria poplatok – od 21.3.2016 je to síce „len“ 1% zo zostatku istiny, v niektorých prípadoch sa vám ale kvôli nemu refinancovanie v konečnom dôsledku neoplatí.
Refinancovanie môže byť tiež spojené s ďalšími poplatkami, s ktorými musíte pri rozhodovaní počítať.
Aké máte teda možnosti?
- Môžete ísť do vlastnej banky a skúsiť vyjednať lepšie podmienky. Okrem ojedinelých prípadov však banka ponúka už existujúcim klientom vyššie úrokové sadzby ako novým klientom.
- Môžete refinancovať úver vo vlastnej banke.
- Môžete hypotéku preniesť do inej banky.
S refinancovaním sú však spojené nasledovné úkony:
- Musíte zistiť, či sa vôbec oplatí refinancovať úver a aké poplatky sú s tým spojené.
- Musíte zistiť, ktorá banka vám dá najlepšie podmienky - to znamená buď obehať všetky banky osobne, alebo napr. využiť kalkulačku na webe profinancie.sk
- Po vybraní ponuky zhromaždiť a priniesť všetky podklady spojené s úverom. Obyčajne sú to všetky úverové zmluvy, ktoré chcete refinancovať, všetky zmluvy o zriadení záložného práva, znalecký posudok, titul nadobudnutia nehnuteľnosti a prípadné ďalšie doklady, ktoré si banka vyžiada.
- Spísať žiadosť na nový úver na pobočke.
- Vybaviť predčasné splatenie starého úveru v pôvodnej banke.
- Po schválení žiadosti podpísať nové úverové zmluvy, záložné zmluvy (ak sa týka hypotekárneho úveru, alebo úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou).
- Zaniesť podklady na kataster.
- Vybaviť vinkuláciu v poisťovni (zaistiť, že v prípade poistnej udalosti budú peniaze z poistky vyplatené banke)
- Dohodnúť čerpanie úveru tak, aby sa ste nemuseli kvôli nedopatreniu platiť dve hypotéky naraz.
Ak vám už teraz z predstavy toľkého počítania, papierovania a behačiek stoja vlasy na hlave dupkom, neváhajte a obráťte sa na služby kvalitného finančného sprostredkovateľa. Ten vám pomôže vybrať to najlepšie riešenie, vyrieši za vás potrebné úkony a ušetrí vám tak nielen peniaze, ale aj množstvo cenného času.
Veľa zdaru pri refinancovaní!
Autor: Lukáš Kukla
Zdieľajte článok na sociálnych sieťach:
